深度｜破发、认购不足 多家中小房企扎堆赴港上市难解资金困局

2019年，房企赴港上市热度不减。不过，认购不足、股价下滑甚至无法通过IPO审核等，是当下房企仍需直面的困境。

12月5日，景业名邦在港交所上市，同日宝龙地产分拆的宝龙商业管理、时代中国分拆的时代邻里物业通过聆讯，将正式招股。据《财经》新媒体记者统计，截至12月11日，今年共有6家房企、6家房企分拆物业公司在港交所挂牌，3家房企分拆公司通过聆讯，大唐地产、三巽集团等6家企业上市申请处于“审核中”，而奥山控股、万创国际、海伦堡3家房企上市申请已过期，被判定“失效”。

记者注意到，目前已上市或申请上市的房企多数为地方性的中小房企，规模小且负债较高。在融资环境收紧、市场环境难测的情况下，上市融资几亿或十几亿港元，能否成为中小房企缓解债务、补充存货的“救命稻草”？

争先赴港上市 首日破发、认购不足等问题频现

敲响港交所上市钟声容易，在2019年上市房企数量有增无减的情况下，还得面对上市破发、股价大幅跳水等重重“关卡”。

今年房企上市数量依旧可观。2018年，正荣地产、弘阳集团等12家房企上市，创三年来最多。进入2019年，德信中国、银城国际、中梁控股争先赴港挂牌，而刚刚过去的11月，天保集团、新力控股也追随脚步。12月5日，创立仅6年的景业名邦宣布在香港上市。

值得关注的是，今年赴港上市的房企主要为地方性的中小房企。从其业绩表现来看，部分房企未进入TOP100销售榜单，并且负债率较高、土地储备较少。很多上市房企公开认购期间出现认购不足、募集资金较少，同时上市破发、股价大幅跳水的现象也不少。

以景业名邦为例，上市募资金净额约为11.782亿港元。2016年至2018年该公司营收分别为6.4亿元、8.38亿元、13.39亿元，同期负债率为1799%、325.5%、119.8%。2019年上半年，该公司负债率又升至207%，但其手中仅有190万平方米属于未开发项目，与其他房企上千万平方米的储备相比，亟需补充“粮草”。据悉，其上市募资金净额约为11.782亿港元。

然而，熬过上市审核期的不少房企，却没有获得资本市场的高估值。今年，德信中国、新力控股在上市首日就跌破发行价，同时银城国际、天保集团还出现了首次公开认购不足的情况。其中，天保集团由于香港公开发售项初步可供认购额度为1585万股，剩余认购不足的415万股被重新分配至国际发售。

此外，募资金额和新股发行价较去年均出现了下滑。一方面，如银城国际、天保集团仅分别募资7.7亿港元、6.2亿港元，在今年已经上市的6家房平均募资为14.46亿港元，较去年18.79亿港元的平均值有所降低；另一方面，今年新股发行价偏低，德信中国等4家房企、3家物业公司每股发行价都不足3元，其中天保集团为每股2.5港元，和泓服务仅为每股1.28港元。

从目前股价表现来看，鑫苑物业服务、银城生活服务从上市后股价一路走低。12月11日，银城生活服务股价较上市首日的2.18港元/股下滑至1.62港元/股，跌幅达25.69％，而天保、新力、景业名邦股价的股价接近发行价，也未出现股价大涨。

上海中原地产分析师卢文曦认为，众多房企在年末上市是为了抢时间，同时一些地方性房企将总部搬到上海，是为其上市作铺垫，让自身从地方性房企转变为全国性房企。但鉴于项目分布较为集中，不少房企抗风险和持续盈利能力面临考验。在他看来，现在房企的生存法则就是刷规模，即多做项目提升整体利润，靠资金推动多周转保证利润，如果没有资金周转就没办法提升业绩。

58安居客房产研究院首席分析师张波进一步表示，目前部分小型房企将上市视为融资的“救命稻草”，但往往定价偏低将直接影响到实际融资效果。在房地产市场环境并不乐观的现状下，对于未来谋划上市的房企，如何处理好规模扩展和利润平衡，并吸引足够数量的投资者是必须攻克的难题。

负债高企多次冲击IPO未果 陷两难境地

虽然不少房企幸运登陆了港交所，但真实情况却是上市之路阻碍重重。据记者统计，截至目前，三巽、大唐6家房企及房企分拆企业正在排队IPO审核，而海伦堡、奥山已经连续两次在港交所提交招股书“失效”，万创四次冲击IPO无果。

根据港交所披露信息，海伦堡、奥山、万创分别于今年5月2日、5月23日、6月3日递交上市申请，但距今均已过去6个月。据港交所规定，房企递交IPO资料后，若超过6个月还未上市，即为失效，需要重新递交新的财务资料。

记者注意到，上市四次未成功的万创国际业绩波动较大。据招股书披露，2015年至2018年，该公司分别实现营收4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元及13.03亿元，2018年营收同比增长110.67%，而在2017年营收却出现了下滑。此外，截至2018年年底，该公司资本负债比率从1218%骤降到180.4%，但其背后是通过还债9.8亿元借款使负债骤降，从而优化负债指标。

背负高负债的房企并非万创国际一家。2016年至2018年，奥山控股净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%，同期海伦堡净资产负债率分别为69.4%、83.4%及133.7%，2018年负债是2016年近2倍。

针对上述房企上市未成功，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受《财经》新媒体记者采访时分析称，一方面，因为当前自身的负债率居高不下，如海伦堡净负债与权益比率超过100%，股东面临偿付债务的风险较大；另一方面，受限于规模，如万创知名度较低、规模较小，且土地储备匮乏外主要辐射淮南市，未布局安徽省热点城市如合肥、芜湖等。“对于这类企业未来再提上市申请，需要衡量好自身在行业的水平，尤其衡量好自身的规模和财务状况。”

不仅如此，在排队IPO的阵营中，不少房企还存在亏损、高成本融资情况，上市前景并不明朗。招股书显示，2016年至2018年，安徽房企三巽净利为0.56亿元、-0.04亿元、0.45亿元。同时，截至2016年、2017年和2018年，借款总额加权平均实际利率分别为15.2%、14.9%、14%，融资成本处于高位。

另一家于今年10月申请上市的江苏房企