中泰国际预计宝龙商业三年复合增长率40.1% 给予买入评级

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1月4日，中泰国际对宝龙商业（9909.HK）给予买入评级，目标价为32.10港元，预计公司净利润将由2019年的2.08亿元人民币增至2022年的5.72亿元，三年复合增长率为40.1％。当日公司股票收盘报价25港元/股，涨幅达0.81％。

据公开资料显示，宝龙商业是宝龙地产控股的商业运营管理轻资产公司，自2007年起向零售商业物业的开发商、租户及业主提供商业运营服务。据宝龙商业2020年中报，上半年是实现营业收入8.69亿元，同比增长15.96％，其中商业运营服务和住宅物业管理服务两大业务的营收占比分别为80.63％和19.37％。

目前，公司有宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地四个品牌，提供高端、中高、社区及商业街等多元的商业体验。截至2020年6月30日，公司在管商业项目51个，管理总建筑面积698万平方米，其中45.4％位于长三角；按管理面积计，全国排名第五。

从行业基本面看，中泰国际认为，中国购物中心运营服务市场潜力大，行业发展驱动因素多。购物中心运营服务商的总在管面积2020年底有望达近5.8亿平方米，人均购物中心面积约0.4平方米，与目前中国的人均GDP水平相匹配；其预计中国经济的稳健增长将支持购物中心规模进一步扩大。

从行业竞争格局来看，中泰国际相信商业运营管理行业较房地产行业护城河更宽，因为商业项目的主要竞争力来自于位置、成熟的运营团队以及丰富的品牌资源，而以上优势难以短期建立。市场份额有望持续向行业领先企业集中。

从公司竞争优势看，中泰国际认为宝龙商业拥有稳固的核心优势：1）母公司商业项目储备丰富，商业+住宅双轮驱动模式渐入佳境，获取优质商住综合项目能力越来越强；2）公司已成功建立品牌与管理团队，外拓显著提速；3）公司对管理层股权激励到位。通过母公司支持、外拓和收并购三管齐下。

因此，中泰国际预计宝龙商业的管理面积将由19年末的698万平方米上升至22年的1378万平方米，三年CAGR为25.4％；受惠于管理面积扩张及运营效率提升带来的持续毛利率提升，我们预计净利润将由2019年的2.08亿元人民币增至2022年的5.72亿元，三年CAGR为40.1％。