姜兆华：长租公寓爆雷，是模式之殇还是庞氏骗局？

原标题：姜兆华：长租公寓爆雷，是模式之殇还是庞氏骗局？

近期，蛋壳公寓爆雷事件引发媒体的广泛关注。12月3日，网传广州蛋壳公寓一租客坠楼，再一次将风雨飘摇中的“蛋壳”推向舆论的风口浪尖。蛋壳融资合作方微众银行，也因14亿租金贷深陷信用危机。长租公寓行业性爆雷事件在全国各地越演越烈。数以万计的租客居无定所，租客房东维权纠纷竞相对簿公堂。人们不禁试问：长租公寓频繁爆雷，究竟是模式之殇还是庞氏骗局？谁该为长租公寓的市场乱象来买单？

一、跑马圈钱：长租公寓的资本逻辑

从逻辑上讲，长租公寓托管方收取的租金是一种代收代付的中介代理行为，其收取的租金扣除相关手续费后再代付给房东。长租公寓运营方作为“二房东”赚取的是租客与房东的租金差价。然而，长租公寓做的并不是这种传统意义上的“对缝”生意，而是一场“跑马圈钱”的资本游戏。

（一）高进低出抢客源。对长租公寓的托管方来说，房源和租客同等重要。为了抢到市场房源，托管方在向业主承诺高租金价格收购房源的同时，又以低于市场租金价格吸引租客把房子租出去。托管方之所以愿意赔钱出租，抢占客户是一个重要原因。

（二）长收短付打时差。按照“高进低出”的租赁方式，长租公寓托管方一定是亏本经营。稍微有点经济常识的人，都能明白这个道理。然而，看似赔本赚吆喝的买卖，其背后却暗藏“猫腻”。为了让“高进低出”的游戏能“转”下去，托管方采取期限错配的“庞氏”玩法，诱使租户线上办理合作银行租金贷。租户按月归还银行贷款，托管方则从银行一次性收到一年甚至两年、三年的预付租金，提前收回全部房租，而其支付房东的租金则采取按月实付的方法。通过“以长补短”的时间差，托管方积聚起庞大的预付款“资金池”。

（三）资金套现囤房源。托管方用“资金池”里的资金，到市场高价收购房源，再以低廉的价格出租，做大租户预付款的“资金池”。囤房