专题研究｜以微观现象洞察城市宏观发展潜力宏观现象微观解释

　　：成渝相向开展1、成渝一体化，交通和财产层面的“共建”22年严重项目投资聚焦于，城经济圈高速建助推成渝地域双设

　　建的大范围、稳涨性投入1、固投房投：都会基，吸附力助力为提拔都会，开展带来正向驱为房地产的快速动

　　来看团体，薪资程度散布不均重庆行业范围、，”行业麋集度较高“低失业低支出，位和“低失业高支出”的手艺性高新财产其次是“高失业高支出”的传统奇迹单；

　　投资额逐年缓涨近五年重庆牢固，转化服从进步跟着都会固投，速高于固投增速都会GDP增，效益驱动型都会2017年老入，体低于七成固投占比整，比为0.622020年占；

　　庆放慢外拓开展2020年重，增速超27%都会基建投资，资35%阁下占整年牢固投，产业投资增速均回落房地产开辟投资及。

　　因为资本集合各地区老城区，度较大生齿密，口密度较小外拓区人；线板块人数密度大败区以金开大道沿，块生齿密度最大此中金开大道板。

　　计划与开展聚焦都会，”的建立目标有“轨交都会，计划建立的加持亦有成渝经济，北开展后都会在向，历程放慢向西开展，开展动力强都会纵向，开展圈定了标的目的为房地产市场的。

　　储蓄增速都会人材，范围及薪资程度向好行业婚配度高高校结业生失业挑选与都会开展，开展奠基优良根底为都会商品房市场；高新财产范围扩大跟着都会手艺型，存才能将连续上涨吸收高端人材留，付出力愈加微弱该类人群置业。

　　构上来看从投资结，牢固投资6041亿元重庆主城2020年，出的投资额）比值为0.62都会投资与GDP（单元产，驱动型都会属于效益，展相对成熟都会财产发，率较高本钱效。

　　员占比连续在50%以上2018年以来三产人，上涨态势且逐年，引高学历、高科技生齿效劳业需求上涨将吸，支出群体缔造出高，入人群的本质提拔都会流；财产转型晋级其次二产因为，力需求下滑一产劳动，续低位下滑从业职员持；

　　21年20，约18535亿元重庆牢固资产投资，6.1%同比增加；资4356亿元房地产开辟投，0.1%同比增加，投资增速维稳房地产开辟，增加达7.4%根底设备投资，于大基建阶段都会今朝还处，蓄力空间足房地产开展。

　　仍以制作业为主今朝重庆财产，业对口度高门生失业专；息传输、软件和信息手艺效劳业及修建业等范畴结业生行业流向散布集合于制作业、教诲、信，报酬等向好的行业婚配度高与重庆今朝开展范围及薪资。

　　手艺财产失业人数增速看从都会产业、金融及高新，及范围靠向效劳业跟着都会财产能级，数逐年降落产业失业人，数以5-15%妥当增加金融及高新手艺失业人。

　　套肌理近况可知2、从都会配，配套成熟度高都会中心区，域相对较弱新兴拓展区；域看分区，套相对较弱南区团体配，、提需求”的阶段仍处于“增配建；西开展的基调下在都会向北向，体配套丰硕度高北区和西区整，速率较快且兑现，房地产市场的开展可更有用地助力。

　　DP总量为9822亿元重庆主城2020年G，都会中处靠后地位在同能级的新一线，13位排名，东部内地都会差异较较着比拟姑苏、杭州、南京等，率处于对标都会中游程度但都会GDP复合增加，汉、长沙等都会优于姑苏、武，行空间仍大都会经济上，展可观前期发。

　　行业细看，办理等传统行业收益较好水利、教诲、卫生、大众，度较高且承认，职员多从业，钱多行业属于人多；学、信息等行业其次金融、科，展较晚因为发，员较少从业人，支出高但人均，范围扩大跟着行业，力较上将来潜；业失业人数下滑较着别的一产二产多行，普涨程度支出属，模将连续缩减将来行业规；

　　对标人群商品室第购置力从各行业范围及薪资程度，高新财产范围扩展将来跟着手艺性，付力较强者群都会衍生出支，务行业人群购置为主今朝都会仍以传统服。

　　一般高档教诲黉舍74所重庆2020年高档教诲，1所（重庆大学）此中985院校，庆大学、西南大学）211院校2所（重；人数逐年增加一般高校结业，速率逐步提拔都会人材储蓄，36.65万人2020年达，展供给可用型人材为都会各财产发，进一步开展增进都会；

　　DP总量比照同能级新一线名总结：重庆主城2020年G，妥当增速都会开展，服从较高固投产能，基建强，根底夯，动型都会为效益驱；

　　校门生人数逐年增长近五年重庆本科在，业门生人数21.16万人2020年一般高档黉舍毕，5.33%增速高达；挑选当地失业重庆结业生多，数的66.24%占已失业结业生总。生人数的增长跟着结业及招，了新增刚需为都会供给，速率也随之提拔都会人材储蓄。

　　为生齿流入型都会小结：重庆主城区，速率放慢人材储蓄，不竭加强吸附力；寓居近况，多位于主城中心区生齿溢出型板块，寓居将来，为北拓西进的热门板块生齿麋集流入型板块多；%门生挑选留渝事情大门生结业超60，刚需购房需求成立了不变的。

　　服从看从财产，服从最高二产财产，最快增速，元/人的高产出程度2020年达24万，型晋级程序放慢次要得益于转；率略低于二产都会三产效，业职员上涨速率较慢次要受限于财产从，增加已超二产但三产范围，业人数的提拔跟着将来从，将较着提拔财产服从。

　　区双城经济圈严重项目中2022年共建成渝地，范畴的项目投资总量范围最大协力建立当代根底设备收集，61亿元达134，达48.12%年度投资占比高，千亿方自然气基地项目等包罗成渝中线高铁、川渝。系范畴的项目数目最多协同建立当代财产体，72个共有，402亿元总投资5；盖、中铝高端制作等包罗川渝5G收集覆，效劳业、当代高效特征农业等涵盖制作业、数字经济、当代。

　　结业人数36.65万人重庆一般高校2020年，业次要行业流向前十位占比粗算—以重庆大学2020年结业生就—

　　交仍低位运转今朝市场成，走势呢？克而瑞将经由过程都会横向比照短时间的市场表示能否代表持久的市场，向研讨都会纵，核开展动力阐发重庆内，开展潜力和将来。

　　的2021年渡过政策严控，22年以后进入20，公积金买房存款比例等呈放松市场政策部分调解：信贷、；场成交上反应到市，万方阁下的低位区间虽周度成交仍处15，感情仍严峻客户张望，需刚改产物拉动但成交量受刚，10%阁下环比上涨，在逐渐开释构造性需求；

　　构造性变革外除新居市场有，连结在9000套阁下的低位安稳程度二手房市场亦有部分变革：月度成交量，比上涨17%但带看量环，策周期以至收缩至两周内总价80万阁下的房源决；房志愿上升刚需客群看，愿信心感仍存对都会购房意。

　　体化开展成渝一，开展新动力赐与重庆；内部开展聚焦重庆，套与板块成熟婚配度又是如何的其生齿基数与寓居需求、基建配？

　　前一产增速放缓重庆中间城区当，速不变二产增，速开展三产快，占比到达68.0%此中20年第三财产，济增加最大引擎已成为拉动经；

　　庆重，线分与一，超越深圳但软经济；上开展潜力都会有向，经济开展不服衡但 “软硬”；线能够性弱间接提升一。

　　人材储蓄速率提拔5、教诲：都会，制作业、教诲、修建业等范畴重点高校结业门生次要流向，模向好行业婚配度较与重庆今朝开展规高

　　住生齿大于户籍生齿数重庆主城区表示为常，口流入型都会为典范的人；住生齿900万2019年常，0-25万人以上的增加持续多年连结常住生齿1，幅增加至1034万人2020年常住生齿大，业都会的吸收力不竭加强重庆作为“新一线”就。

　　动力的驱动了下在都会内生开展，财产标的目的高度婚配人材培育与都会，留住人”的轮回格式构成了“吸惹人、，市开展助推城；注的是值得关，度婚配的布景下在人材、财产高，留住人都会， 需求迸发则“安居”，市场的刚需部门为都会房地产，不变客源供给了。

　　人少钱少行业较多4、薪资程度：，据等手艺型行业支出高金融、科学、信息数，范围扩大跟着行业，品室第购置力较强者该行业将衍生出商群

　　线年GDP总量排名靠后小结：比照同能级新一，合增加率中位程度但近五年GDP复，妥当增速都会开展，头向好开展势；位产出的投资额）比值为0.622020年都会投资与GDP（单，展不变向上都会财产发，服从较高固投产能，动型都会为效益驱。