黄奇帆：未来10年，9万多家地产商可能会淘汰掉8万

记者 陈鹏

据券商中国报道，重庆市原市长黄奇帆日前预测，未来中国房地产建设规模将逐渐缩小，房地产开发商数量也会大幅下降，从现在的9万多家可能减少到1万家左右。不过，他认为，一般情况下，房价不会出现大起大落。

12月26日，黄奇帆在“2020中国经济形势解析高层报告会”上指出，2018年，我国房地产建设规模（注：实际为商品房销售面积）达17亿平方米，大体上已经是中国房产规模的天花板，预计到2030年，将逐渐减少至10亿平方米左右，形成新的平衡。

“2017年、2018年17亿平方米，大体就是中国房产规模的天花板，碰上天花板进入拐点，往后是逐渐减少的。”黄奇帆说。

他指出，这是因为过去支撑中国房地产高速扩张的原因大部分消失。首先，中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米，刚需基本得到满足；其次，中国人口城市化率已经达到60%，未来十年，农民进程基数将大大下降；第三，旧城改造逐渐趋于完善，大规模动迁的情况可能会大幅减少。

“总的意思就是当年势如破竹的上涨，减的时候不会势如破竹往下减，而是逐渐的往下减，十一二年减掉40%。”黄奇帆说，未来房地产市场将不再以城市扩大、改善刚性缺口造房子为主，而将变成房屋的寿命折旧形成增量与存量之间的调整。

随着房地产建设规模减少，中国房地产商的数量也会大幅度下降。黄奇帆称，乐观预计，到2030年，现在的9万多家房地产企业中，可能剩下3万家，悲观预期下，可能仅留存1万家左右。

“中国房地产企业有9万多个，前10家，造了整个中国房子的30%；前100家，造了开发量的70%，前1000家基本上造了90%。这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几，绝大部分是空壳公司，完全可以关掉。”黄奇帆说。

尽管如此，黄奇帆指出，如果没有特殊外力作用，房价不会大起大落。“总体来说中国经济的稳定性，大幅度的房价下跌是不会的。但还要想着大幅度的房价上升，也是一种梦幻，做梦。总体平衡，局部的有涨有跌，这是个基本的描绘。”

黄奇帆表示，要真正做到“房住不炒”，政府不必限购限贷，只需要在市场规则上做到以下几点：严格执行买土地、批租土地使用自有资金；土地价格拍卖不能超过当期房价的三分之一，政府永远不要做房价推高的动力；政府应对土地供应和房产建设总量做出理性判断；管制住房产商销售行为，杜绝首付贷；最后，政府至少应该建20%的保障性租赁房、10%的产权型保障房。

“老百姓买房，首套房20%或者30%的首付款，70%-80%的按揭贷款，这是合理的。第二套房50%首付，50%按揭贷款。如果到了第三套以上的房子，纯属在炒作，100%首付，零按揭，不用限购。”他说。