雅居乐的“内外兼修”：提质增效向管理要红利 多元化布局开花结果

原标题：雅居乐的“内外兼修”：提质增效向管理要红利 多元化布局开花结果

金融界网3月29日消息因年报表现超预期，雅居乐集团（03383.HK）股价连续上涨。截至今日开盘前的5个交易日涨幅达13.64％，幅度为百强地产上市公司之首。

财报分析显示，得益于房地产主业增长、多元化业务对收入的拉动效应，以及费用控制显著成效带来的“管理红利”，雅居乐营业收入、利润水平均为历史同期最好。

雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林指出，雅居乐将继续坚守落实“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式，内外兼修，凝心聚力将雅居乐打造成为长青的百年基业。

营利双丰收 提质增效向管理要红利

2020年，雅居乐集团总营收为约为802亿元，同比增长33.2％；毛利达241亿元，同比增长31.3％；毛利率保持稳定，为30％；净利润122亿元，核心净利润111亿元，分别同比增长32.7％和31.2％；股东应占净利润及股东应占核心净利润分别为94.75亿元及83.46亿元，同比分别增长26.1％及23.3％。

从历史数据来看，相较于前4年的温和增长，雅居乐在2020年业绩明显出现了大幅提升，营业收入和股东应占净利润的增长幅度都较2019年有显著提高。

雅居乐的营利双丰收可以从多元化收入结构和费用控制两方面来进行分析。

为应对主业房地产开发业务整体增长放缓的势头，许多房地产企业都积极开辟第二增长曲线，探索多元化的发展模式。然而，相比于单一主业，多元化业务模式也给房地产企业提出了管理上的难题：随着各类业务不断扩张，如何协调不同赛道的业务单元，在规模扩大的同时实现管理效率提升？

在这方面，雅居乐交出了自己的探索成果。雅居乐集团副总裁潘智勇曾介绍，为了满足多元化业务的开展，雅居乐在集团层面实施了管理架构调整，将管控模式升级为战略管控型，通过业务协同效应，降低各项费用比率。

在2020年营收大幅度提升的前提下，销售费用与营收比率由2019年的3.36降到2020年的2.97，管理费用/营收比率由6.63降低到6.52，财务费用净额与营收费用比率由4.20降到1.30，初步实现了董事局提出的“向管理要红利”的战略目标。

地产业务销售创新高 多元化土储降低地房比

随着第二季度疫情得到控制，华南、华东等区域房地产市场率先复苏回暖，并在下半年保持平稳的发展势头。以华东和华南为主要阵地的雅居乐抓住机遇，发挥布局优势，持续推动区域“线上+线下”多元化营销策略，实现销售业绩大幅增长，并创下历史新高。

财报显示，雅居乐房地产项目2020年累计实现预售金额为人民币1381.9亿元，较2019年增加17.1％，为历史新高，预售目标完成率达115.2％。这个销售规模放在整个行业的背景下看，雅居乐在2020年中国房地产企业销售TOP200榜单（克尔瑞排名）中位列第26位。累积预售建筑面积为1,025.0万平方米，较2019年增加15.0％，预售均价为每平方米人民币13482元。

雅居乐地产业务销售的优异战绩，与其土地储备布局向来具有强烈的前瞻性息息相关：一方面，通过多元化拿地方式降低成本，增加开发利润；另一方面，积极利用区域发展政策优势，做大优势地区战略储备。

拿地模式方面，雅居乐通过多元渠道扩充低成本优质土储，通过招拍挂、产城融合、收并购/股权合作、城市更新等方式，在2020年新增了40个优质项目，预计总建筑面积达836万平方米，总土地金额为357亿元，平均土地成本为4270元/平方米，可售货值达1413亿元，地房比低至25％，为未来利润稳定增长提供保障。

在全国区域布局方面，雅居乐坚持“2+3+N”的战略布局，将“主战场”战略聚焦于深耕城市群，这就是珠三角和长三角为代表的华南、华东区域。其中，雅居乐在粤港澳大湾区的土储达1354万平方米，占总土储的25.5％；雅居乐也在持续拓展长三角的市场占有率，在长三角累计开发项目超50个，拥有达694万平方米的土地储备，占总土储的13.1％。此外，雅居乐还将聚焦京津冀、中西部、成渝等城市群进行发力。未来这五大城市群，将面临的政策与区位优势，均将为雅居乐提供持续而稳定的收入。

截至2020年12月31日，雅居乐土地储备达5301万平方米。同时，通过在产城融合和城市更新上的持续发力，预计锁定建筑面积超过3400万平方米的优质土地资源，未来转化为土储后将形成强劲的增长后劲。

在谈到当前国家在22个城市拟推行“集中土地供应制度”时，潘智勇表示，该政策出台目的在于降低地价预期、稳定房价。对雅居乐而言，亦可以提前做好对这22个城市的研究和部署，并根据自己的战略重点做好每个土地、每个项目的深度调研，进一步提高开发效益。

多元化业务开花结果 驶入增长快车道

雅居乐是国内率先尝试多元化发展模式的企业之一。近年来，雅居乐坚守落实“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式，在地产业务稳健增长的同时，物业管理、雅城、环保、房管、城市更新等多元业务百花齐放，持续发挥协同效应，驶入增长快车道。

2020年的数据显示，雅居乐多元化业务收入为107亿元，同比增长76％，复合增长率达71％，占总收入比例为13.3％，同比上升了3.2个百分点。

雅居乐2020年业绩公告数据显示，其中雅生活集团全年营收同比大增96％达100.3亿元，成为行业内首批年收入突破百亿的物业企业；

聚焦绿色生态景观服务与智慧装饰家居服务的雅城集团营业额及毛利分别为71.7亿元及16.6亿元，同比分别增长41％、28％，年复合增长率均达43％；

连续3年蝉联“危废领域领先企业”称号的环保集团营业额为22.9亿元，同比大增52％。

雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林在业绩发布会上表示，雅居乐对多元化业务有更高的期待，希望多元化业务收入贡献占比在2021年达到20％，2022年、2023年达到30％以上。

降杠杆成果显著 财务结构持续优化

2020年8月住房城乡建设部、中国人民银行召开重点房地产企业座谈会，随后出台了“剔除预收款后的资产负债率不得大于70％、净负债率不得大于100％ 、现金短债比小于1”的“三条红线”政策，这已经成为房地产企业监管硬性指标。

在这方面，雅居乐通过一系列财务管控举措主动降低杠杆水平，优化财务结构。2020年，雅居乐实现净负债率持续下降至61.0％，较2019年下降21.8个百分点，持续低于行业平均水平；剔除预收款后资产负债率降至71.9％；现金短债比持续上升，从2019年的1.0升至1.3；经营性现金流由负转正达33亿元，各项财务监管指标改善明显。

负债结构方面，有息负债978亿元，其中境内债占比57.5％，境外占比42.5％；一年内到期短债同比下降8.8％至386亿元，债务结构进一步优化。

平均融资成本较2019年下降0.54个百分点至6.56％，融资成本进一步降低。拥有现金及银行存款总额508.65亿元，同比增加19.5％；总授信额度达1710亿元，同比增加6.9％，其中未使用授信额度880亿元，同比增加8.6％，现金及授信储备充裕，流动性良好。

由于财务保持稳健发展的势头，雅居乐2020年获境内三大评级机构AAA主体信用评级，获境外国际评级机构BB主体信用评级。

雅居乐2020年业绩发布后，已有11家大行机构陆续发布研究报告，予以雅居乐“买入”评级，并纷纷上调目标价，最高上调至18.14港元，对雅居乐整体业绩表现和未来发展前景表示出一致认可。

其中，中金公司对雅居乐稳定增长的业绩以及稳步改善的财务状况给予肯定评价，并预计，近期国际评级机构有望调升雅居乐的评级展望，从而使其2021年平均融资成本进一步降至6-6.5％。中金在报告中还预计，2021年雅居乐将保持相似的发展节奏，并于2021年底进入监管认定的“绿档”；房地产开发业务的积极交付和多元业务的快速增长，也将为其盈利奠定基础。因此，中金维持雅居乐“跑赢大市”的评级。

来源:金融界网